일본에서는 한국에 있을 때에 비교해서 기타 비용이 발생하는 경우가 훨씬 많다. 우선 한국에서는 가격에 세금이 포함되어 있어서 신경을 쓰는 경우가 적은데 일본은 가격에 꼭 소비세를 더해서 따로 계산을 해야 하니 처음에는 매우 불편했다(지금도 불편하다).
일본 주택 구매시 소비세 비율은?
집을 구매할 경우도 마찬가지다. 만약 새롭게 지은 집을 사거나 중고라도 세금을 내는 사업자로 등록된 회사 등에서 구입하는 경우 10%의 소비세를 낸다. 다만 일반 주택의 경우 토지와 함께 구매하는 경우가 대부분이기 때문에 전체 가격 중 토지 가격을 뺀 주택 가격에만 10%를 부과한다.
일본 주택 구매 시 기타 비용 어떤게 있을까?
이외에도 집을 사려면 매우 다양한 비용이 발생한다. 이 비용을 다 더하면 신축의 경우 보통 구매 가격의 5~10%정도가 된다.
중고의 경우 일반 주택과 아파트에서 약간 갈리는데 일반 주택은 6~10%, 아파트는 6~9% 정도이다.
부동산취득세(不動産取得税)
고정 자산세, 도시계획세(固定資産税、都市計画税)
등록면허세(登録免許税)
등록관련비용(登記関連費用)
중개수수료(仲介手数料)
인지세(印紙税)
주택론 계약비용(住宅ローンの契約費用): 보험료, 사무수수료, 단체신용생명보험료, 화재 지진 보험료(保証料、事務手数料、団体信用生命保険料、火災・地震保険料)
4000만엔(약 4억원) 집을 사면 기타 비용이 얼마나 들까?
만약 4000만엔짜리 집을 주택론으로 구입한다면 총 약 385.5만엔(약 3855만원) 정도가 든다. 경험에 따라 사고 방식에 따라 다르게 느낄 수 있겠지만 나로서는 거의 10%가까이 되니 너무 비싸게 느껴진다. 앞서서 소비세도 10%... 여기서 또 10%...
중계수수료: 약136.1만엔(약 1361만원)
등기비용,등록면허세: 약80만엔(약 800만원)
주택론 저당권 설정등기: 약21만엔(약 210만원)
매매계약서 인지대: 약3만엔(약 30만원)
고정자산세: 약10만엔(약 100만원)
주택론 사무 수수료: 약5.4만엔(약 54만원)
화재보험료: 약 40만엔(약 400만원)
부동산 취득세: 약 90만엔(약 900만원)
총 기타 비용: 약 385.5만엔(약 3855만원)
집을 사고 난 다음에 늘어나는 비용은?
집을 사고 나면 세금이 붙는다. 위에서도 언급한 고정자산세, 도시계획세는 매년 계속 내야 한다.
이중 도시계획세는 도시계획법에서 정하는 도시 계획 구역 안에 포함되는 지역에 있는 경우 내야 하는데 상한이 0.3%라고 한다.
토지와 주택의 경우 고정자산세를 매년 내야 하는데 세율은 1.4%이다.
토지 고정자산세 ＝ 과세표준액 × 세율1.4％
주택 고정자산세 ＝ 과세 대장에 등록되어 있는 가격 × 세율1.4％
도시계획세: 0.3%
토지 고정자산세: 1.4%
주택 고정자산세: 1.4%
다행히 전체 가격의 1.4%가 계산되는 것이 아니라 경감 조치를 받게 되면 과세 대장에 등록되어 있는 건물 가격의 1/2, 토지가격의 1/6이 과세 대상 금액이 된다. 예를 들어서 주택이 2000만엔이고 토지가 2000만엔인 경우라면 주택은 1000만엔, 토지는 333만엔이 과세 대상 금액이 된다.
도시계획세도 경감조치를 받으면 1/3로 줄어든다고 한다.
이걸 바탕으로 대략 계산해보면
도시계획세: 4000엔(약 4만원)
주택 고정자산세: 14만엔(약 140만원)
토지 고정자산세: 4만 6620엔(약 46만 6200원)
1년에 총 발생하는 세금이 약 19만 620엔(약 190만 6200원) 정도이다. 12달로 나누어보면 매달 15885엔(약 15만 8850원) 정도의 비용이 된다.
아파트의 경우 토지를 공동소유하는 개념으로 전체 가격에 도시계획세 0.3%와 고정자산세 1.4%를 계산하면 된다. 하지만 거기에 관리비와 수선적립금이 들게 된다.
지역과 지은 시기에 따라 달라지겠지만 관리비의 평균은 2~3만엔(20~30만원) 정도 한다. 관리비나 수선적립금은 시설이 노후해질 수록 높아질 가능성이 높기 때문에 사기 전에 이 부분도 충분히 고려하는 것이 중요하다.
신축 아파트의 수선적립금 계획을 보니 20년 후는 2만엔 이상까지 올라가서 거의 매달 3~4만엔(약30~40만원) 정도를 내야 해서 그냥 계속 저렴한 월세 사는 느낌인 것 같았다.
하지만 일본의 일반 주택 평균 수명이 30년인데 비해 아파트는 60년이라고 하니 가격이 떨어지기 어렵다는 점이나 이런 부분은 분명 장점이 있기도 하다.
만약 아파트를 4000만엔의 아파트를 구입한다면 고정 자산세가 매달 4.7만엔 관리비와 수선적립금이 2만엔 정도 해서 매달 3만6000엔(약 36만원)이 발생하게 된다는 계산이 된다.
이 비용만 해도 적지 않아서 현재 월세가 7만엔인 내 경우 원리금 이외에 추가되는 금액만 3.6만엔이니 어짜피 낼 월세로 자산을 만들자는 내 단순한 생각에는 작지 않은 구멍이 생긴다는 것을 알 수 있다.
4000만엔을 전부 대출로 할 경우 매달의 35년으로 0.7% 정도의 금리를 적용한다고 가정해도 원리금 상환이 11만엔이 되니 부담이 훨씬 커졌다.
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