별로 집에 대해서 고민했던 적이 없기 때문에 갑자기 쏟아지는 정보에 좀 정신이 없다. 한국도 마찬가지이겠지만 일본에서도 집을 사기 전에 가장 먼저 생각해야 봐야 할 것이 아파트에 살 것이냐 아니면 일반 주택에 살 것이냐 하는 부분인 것 같다.
한국에서는 특히 수도권이나 도시에서는 아파트가 매우 많기 때문에 아파트나 빌라 같은 다세대 주택을 선택하는 경우가 많다는 것이 내 느낌인데 일본의 경우도 도쿄와 같이 밀집된 도시의 경우 아파트가 적지 않지만 조금 외곽으로 나와서 일반 주택을 선택하는 경우도 적지 않다.
도쿄 시내가 워낙 밀집하고 같은 가격에도 너무 좁기 때문에 도쿄에서는 웬만큼 여유가 있지 않으면 집을 사기가 쉽지 않다(나만 어려운 건 아니겠지...?!).
당연히 아파트와 일반 주택의 장단점이 있겠지만 단점은 다 버리고 장점만 취하고 싶은 것이 인간이니 참 곤란하다.
아파트(マンション) 신축의 장단점
일본어를 처음 배우기 시작하면 다들 헛갈리는 건데 일본에서는 한국에서 일반적으로 아파트라고 불리는 것을 マンション이라고 부르고 아파트(アパート)라고 부르는 것은 콘크리트가 아니라 목조로 지어진 다세대 주택을 의미한다.
일본 신축 아파트의 장점
보안
여러 가지가 있겠지만 기본적으로 아파트가 보안이 좋은 경우가 많다. 특히 최근의 아파트는 정문에서부터 비밀 번호나 열쇠가 없으면 들어갈 수 없다.
건물 안정성
일본의 대부분의 일반 주택의 경우 목조 건물이다. 하지만 아파트의 경우 높이 올라가야 하니 철근과 콘크리트로 지을 수 밖에 없다. 지진이 일상인 나라이다보니 아파트 정도가 되면 지반도 매우 좋은 곳을 골라 지을 수밖에 없다. 따라서 일반적으로 일반 주택보다 아파트가 지진에 강한 경우가 대부분이다.
시설관리
관리비를 내니 당연하겠지만 관리 회사에서 건물을 관리해주고 따라서 여러 시설이 정비되어 공용 시설을 불편함 없이 사용할 수 있다.
공용부분의 존재
코로나 덕분에 내가 방문한 신축 아파트들은 하나같이 공용 공간에 워크 스페이스가 있었다. 혹시 재택근무를 한다고 해도 방에만 처박혀 있지 않고 이공간 저공간 돌아다니며 쓸 수 있다는 점이 너무나도 좋아보였다. 대부분 집에서 일을 하고 있는 내 입장에서는 너무 매력적인 카드였다.
이외에도 녹색으로 덮힌 산책로도 있고 아파트에 따라서는 가족 등이 왔을 때 사용할 수 있는 공간도 있었다. 당연히 주차장이나 자전거 주차장들도 잘 갖춰져 있었다.
좋은 전망
층에 따라 다르겠지만 일정 수준 이상의 고층의 경우 전망이 참 좋았다. 바람도 시원하게 불고. 일본은 지진 때문에 그런지 도쿄에서 조금 외곽으로 나가면 큰 건물도 드물기 때문에 사방이 시원하게 뚫려 있는 것이 참 쾌적해 보였다.
좋은 입지
물론 일반 주택도 좋은 입지에 있을 수 있고 아파트에 따라서는 입지가 좀 구릴 수도 있겠지만 내가 방문한 아파트들은 대부분 역에서 가까운 매우 탐스러운 입지를 가지고 있었다. 좀 멀다 싶은 것이 10~15분 정도의 거리였다. 가까운 곳은 역에서 3분 거리도 있었다. 역에서 가까운 만큼 여러 사업 시설들 역시 몰려 있는 경우가 많았고 그래서 더 매력적이었다.
가격이 덜 떨어진다
한국은 그동안 경제가 계속 성장하는 나라였기 때문에 일단 특별한 문제가 없는 이상 집값이 계속 상승해왔다. 하지만 일본은 버블 붕괴로 인한 부동산 폭락을 경험하고 이후 물가 상승이 적었기 때문인지 부동산은 투자 수단이 아니라 일반 소비재로 여겨져 왔다. 물론 도쿄의 입지가 좋은 곳의 부동산은 꾸준히 가격이 오르고 있지만 한국이나 다른 대도시에 비할 바는 아니다.
일단 일본에서는 집을 사면 가격이 떨어지기 시작한다. 아파트를 보러 가서 안내해주시는 분과 이야기를 나눴는데 일단 아파트도 사고 나면 5년마다 20%식 가격이 떨어진다고 한다. 4000만엔을 들여서 집을 사고 나면 5년 뒤에는 3200만엔짜리가 된다는 거다. 슬프지 아니할 수 없다. 그나마 역 근처의 아파트는 수요가 많기 때문에 아파트 가격 하락이 덜한 펴니다.
임대, 매매가 비교적 쉽다
입지가 좋은 만큼 수요가 많은 편이다. 따라서 혹시 주거를 옮기고 싶을 때 비교적 쉽게 팔거나 대여하기 좋다. 4000만엔짜리 아파트를 사면 매달 13~16만엔 정도의 비용이 나가게 되는데 소개해주시는 분께 물어 보니 주변 월세 상황을 보면 그정도는 충분히 나올거라고 하시더라. 근데 내가 해본 건 아니니 참고만 하시길.
수명이 길다
일본의 일반 주택의 평균 수명은 30년이라고 한다. 다 목조 건물이어서 그런 것 같다고 생각하면서 한국을 검색해봤는데 한국은 아파트도 30년이라고 한다.... 한국 건축에 뭔가 문제가 있는 게 아닐까? 한국은 지진도 없는데...
아무튼 미국은 50년 정도 영국은 60년 정도인데 비해 일본이 짧다고 소개하고 있었다. 하지만 일본 콘크리트 아파트의 경우 수명이 60년이라고 한다. 최근 기술로 지어진 신축 아파트는 100년은 문제 없다는 안내자의 설명이다.
그것도 영국과 독일은 아파트 수명이 120년이라는 걸 보면 짧은데... 우리나라 30년은 정말 심각해 보인다. 과거 상품 백화점이 붕괴되고 여러 다리가 붕괴되었던 기억이 자연스럽게 떠오른다...
아무튼 핵심은 목조 건물인 일반 주택보다 최소 2배 이상의 수명을 자랑한다는 것이다. 100세 시대에 사는 사람으로서는 자신이 죽을 때까지 거주할 가능성이 높은 집을 산다는 것은 충분히 매력적인 부분인 것 같다.
일본 신축 아파트의 단점
내 개인적인 결론은 아파트 보다 일반 주택이 났다는 것이었다. 일반 주택의 장점을 선택하겠다는 마음도 있었지만 일본 아파트의 단점을 피하고 싶은 마음이 컸기 때문이기도 하다.
관리비, 수선적립금의 존재
한국에도 아파트에는 당연히 관리비가 존재한다. 한국에서 아파트가 아닌 곳에 살면서도 관리비는 꼬박꼬박 냈다. 한국 관리비는 평균을 대충 검색해보니 평균 30만원 정도였다.
관리비는 일본이 더 싼 것 같은데 일본은 수선적립금이라는 항목이 따로 더 있어서 이걸 다 합치면 노후한 아파트의 경우는 4만엔(약 40만원) 넘게 내게 되는 것 같다. 지어진지 30년 정도 된 건물들을 보면 대략 이 수선적립금만 30만원인 경우가 적지 않았다.
이게 내가 아파트를 사고 나면 뭔가 자산이 되는 것이 아니라 돈을 계속 내야 하는 해지할 수없는 구독 서비스 같다는 게 너무 마음에 걸렸다.
정말 공용 공간이 넓고 녹지도 많은 점이 마음에 드는 아파트가 있었는데 관리비와 수선적립금의 존재를 알고 나니 이게 다 관리비나 수선적립금으로 환산될 수 있다는 생각이 들자 마음이 싸해졌다. 눈치챘겠지만 내가 걱정이 좀 많다.
주차비, 자전거 주차비의 존재
현재는 차가 없지만 만약 차를 사게 된다면 매달 7천엔(약7만원) 정도를 추가로 내야 한다는 사실을 생각하면 마찬가지로 이게 집이 아니라 매달 돈을 내야 한다는 구독 서비스라는 생각이 더욱 강해졌다.
아니 심지어 자전거를 가지고 있어도 돈을 내야 한다. 큰 돈은 아니지만 자전거가 있다는 것 만으로도 매달 1000엔(약 만원) 정도가 나간다고 하니 개인적으로는 정말 기분이 좋지 않았다.
내가 더 걱정되는 건 물가가 상승하면서 이런 비용들이 더 상승할 가능성이 0가 아니라는 점이다. 얼마나 더 비용이 발생할지 모르는 구독 서비스인데 해지도 할 수 없이 평생 가지고 있거나 살 때 비용보다 낮은 가격에 팔아야 하는 자산을 사는 것이 정말 마음에 참 마음에 들지 않았다.
가격 대비 좁은 공간
입지가 좋은 곳이라서 그렇겠지만 일반적으로 같은 가격이면 아파트의 공간이 훨씬 좁았다. 그래도 나름 신축아파트 들이라 깔끔하게 하고 있었지만 내 느낌에는 좀 좁아 보였다. 아무래도 먼저 일반 주택들의 모델하우스를 보고 난 다음이라 더 그런 것 같다.
커스터마이즈의 한계
완성되기 전이라면 이것저것 주문할 수 있기는 하지만 일반적으로 아파트 추가 옵션이 훨씬 높았다. 식기세척기를 넣고 싶었는데 아파트에서 추가를 하면 150만원이 넘는다는 답변이 왔다... 그냥 색깔이 달라도 나중에 외부에 주문해서 추가하는 게 나을 거라는 담당자의 조언도 있었다.
그리고 당연히 일반 주택에 비해서 공간 자유도도 떨어지기 때문에 넣을 수 있는 것에도 제한이 있다.
일본 신축 일반 주택의 장단점
지금 타이밍에 꼭 집을 산다면 일반 주택을 선택하는 쪽으로 마음이 기울었다. 하지만 딱히 신축에 엄청난 장점이 있어서는 아니다. 다만 내가 앞으로 내야 지불해야 할 대가가 비교적 명확해 보였기 때문에 차라리 이쪽이 낫겠다는 마음이 크다.
신축 일반 주택의 장점
구입 후 세금 이외의 추가 비용이 덜 든다
4000만엔의 집을 산다면 아파트든 일반 주택이든 매달 약 1만 5000엔(약 15만원) 정도의 세금이 발생한다(세금은 연단위로 내는 것 같다). 하지만 그 이외에는 따로 들어가는 비용은 없다. 처음부터 주차장을 마련할 경우 주차비용도 더 들지 않는다.
커스터마이징이 가능하다
지난 겨울 최소한으로 쓰려고 노력했는데도 20만원까지 올라간 전기세를 보고 충격을 받았다. 올해는 더 오른다고 하니 만약 집을 짓는다면 태양열 전기 시스템을 꼭 도입하고 싶다고 생각하고 있다. 이런 부분은 아파트를 구입한다면 생각할 수 없는 부분이다.
비용은 더 많이 들지만 주문 주택을 짓는 경우는 훨씬 다양한 옵션을 추가하거나 공간을 꾸밀 수 있다.
땅은 남는다
아파트의 경우 땅이 공동소유 같은 형태가 되기 때문에 소유권 자체에 큰 의미가 없다. 하지만 일반 주택의 경우 땅에 세운 주택은 계속 가격이 하락하지만 땅의 가격은 그나마 유지될 가능성이 높다.
신축 일반 주택의 단점
좋은 땅을 찾는 것이 어렵다
주문 주택의 경우 먼저 집을 지을 땅을 찾아야 하는데 그게 참 어렵다. 부동산 업자가 여러 가지 조사해서 보여주기는 한데 하나같이 마음에 들지 않았다. 아무래도 최근 주변에 깨끗하게 정비해서 팔고 있는 땅들을 보았기 때문에 그런 것 같다.
기본적으로 역에서 가까우면 비싸고 싸면 역에서 멀거나 뭔가 문제가 있는 것이 대부분이었다. 땅 모양이 이상하거나 집으로 들어가는 입구가 매우 좁거나 아마도 홍수를 피하기 위해 지반을 높여 놓은 곳이거나... 한번 사면 옮기기가 매우 어려우니 가능한 좋은 곳을 찾기 위해서 철저하게 노력할 수 밖에 없는 부분인 것 같다.
도시가스가 들어오는지 하수도 배관이 제대로 되어 있는지 길과 잘 이어져 있는지 등 참 잘 따져야 한다.
주문 주택 담당자가 같이 찾아주겠다고는 하지만 내 집만 봐주는 것도 아니고 하니 내가 최선의 집을 찾을 수 밖에 없을 듯...
하자드 맵도 봐야 한다
좋은 땅을 찾는다는 점에서는 같은 포인트이지만 한국에서 보다 조금 더 자세히 체크해야 할 포인트이기 때문에 강조해본다. 일본에서는 지진과 쓰나미 홍수가 한국에 비해서 훨씬 무섭기 때문에 땅을 잘 골라야 한다.
물어보니 지진의 경우 일본은 어디든 해당되기 때문에 지반이 너무 약한 곳이 아닌 곳이면 크게 다르지 않다고 한다. 홍수나 쓰나미의 경우 하자드 맵이 공개되어 있어 인터넷에서 참고할 수 있다고 한다.
관리비가 없지만 직접 관리를 해야 하고 비용도 든다
아파트는 관리비를 내면 공용부분은 관리회사에서 관리를 해주지만 일반 주택은 외벽이며 정원이며 내장이며 다 직접 관리를 해야 하고 시간이 지나면서 당연히 비용도 발생한다.
예를 들어서 혹시 태풍이나 지진 등에 피해가 발생하면 비용이 들어가게 된다(물론 일본에서는 화재보험이 있어서 이런 부분도 보상을 받을 수 있다).
내가 관심을 가지고 있는 태양열 발전 시스템을 설치하면 10년마다 300만원 정도의 비용이 발생하고 스미래인가 뭔가 하는 공기 순환 시스템을 설치하면 3개월에 1번 정도 5000엔 정도의 필터 비용도 발생한다고 한다. 혹시 태양열 발전이나 공기 순환 시스템이 고장나면 또 돈이 많이 들겠지...? (다시 한 번 말하지만 나는 걱정이 많은 편이다).
보안이 떨어진다
1층 2층 주택이 대부분이고 최근에는 그렇게 담을 높이지 않는 추세이기 때문에 대부분 아파트에 비해서는 보안이 취약하다. 그래서인지 주변 집들을 보면 창문 등이 셔터형으로 되어 있어서 저녁이 되면 아예 다 셔터를 내려버리는데 나도 집을 짓는 것으로 결정이 나면 그래야 되겠다 싶다.
집값이 더 빨리 떨어진다
일반 주택의 경우 아파트 보다 더 빨리 가격이 떨어진다. 아파트가 5년에 20%라면 일반 주택은 5년에 25%가 떨어진다고 보면 된다.
일본의 주택들은 대부분 20년이 지나면 장부 상의 가격은 0원이 된다고 한다. 그냥 20년자리 소비재라는 느낌이다. 그나마 땅값이 남지만 인구가 계속 줄어드는 일본의 사정상 주요 시설들에 접근성이 좋은 지역을 제외한다면 땅값도 더 이상 오를 것이라고만 보기 힘들다.
판매, 임대가 힘들다
지역에 따라 다르겠지만 아파트에 비하면 임대가 훨씬 힘들다는 것이 일반적인 인식이다. 당연히 다들 새집을 사고 싶기 때문에 주택도 판매가 어렵다. 우선 나부터 오래된 집을 사고 싶은 생각이 안 들더라.
주택 수명이 짧다
일본 주택의 수명 평균은 30년이라고 한다. 최신 기술로 지으면 4~50년은 거뜬하지 않을까 싶고 지인의 집은 수리하면서 100년 넘게 사용했다고 하니 관리를 잘하면 수명은 조금 더 길어질 수도 있을 것 같기는 하지만 평균이라는 데이터를 무시할 수는 없는 것 같다. 특히 일본은 지진도 있으니 괜히 노후화 된 주택을 너무 오래 붙잡고 있다가는 붕괴 위험도 있지 않을가 싶다.
만약 일반 주택을 선택한다면 30년 뒤에는 집을 무너뜨리고 다시 지을 각오를 할 필요가 있을 것 같다.
인터넷 개설 비용이 들고 인터넷 비용이 비싸다
아파트의 경우 인터넷 배선이 기본적으로 되어 있고 인터넷 비용도 매우 저렴했다. 하지만 일반 주택의 경우 2~4만엔(약 20~40만원)정도의 설치 비용을 직접 지불해야 한다.
개인적 결론
사람마다 가치관이 다르겠지만 혹시 도움이 될까 싶어서 현재까지의 결론을 공유하려고 한다. 참고만 하시길.
현재는 (아직 확정하지는 않았지만) 집을 짓는다면 일반 주택으로 지으려고 생각하고 있다.
이유는 앞서 이야기한 것처럼 아파트의 경우 주택론을 다 갚고 나서도 매달 6만엔(약 60만원) 정도의 비용이 발생할 수 있다고 느꼈기 때문이다.
- 아파트 관리비 초기 12만엔(약 10만원) => 20~30만엔(약 20~30만원)
- 아파트 수선 적립금 초기 7천엔(약 10만원) => 20~30만엔 (약 20~30만원)
- 주차비 차가 없으면 0엔 => 차가 있으면 7천엔(약 7만원)
- 자전거 한대 당 1000엔(약 만원) 두 대까지 자리 확보 가능
- 세금 약 1만 3000엔(월, 약 13만원) => 장부 가치가 떨어지면서 점점 줄어듦
물론 최근 건물은 기술이 더 뛰어나기 때문에 관리비와 수선적립금이 30만원 정도로 줄 수도 있고 차를 안 굴리는 경우는 세금까지 다 해도 매달 4만엔(약 40만원) 정도로 끝날 수도 있다. 하지만 그래도 나는 평생 돈을 내야 하는 무엇인가를 이렇게 비싼 가격을 주고 떠안고 싶지는 않다고 생각을 했다.
주택 수명만 생각해보면 아파트가 2배는 길기 때문에 전체 코스트가 2배라고 해도 그만한 가치가 있다고 단순하게 생각해볼 수도 있지만 얼마나 올라갈지 모르는 코스트를 떠안기 보다는 30년 후에 집을 다시 짓더라도 일반 주택이 더욱 낫다는 것이 내 생각이다.
일반 주택의 경우 최악의 경우 150~250만엔(약 1500~2500만원) 정도의 금액을 주고 집을 무너뜨리고 땅을 팔 수 있다. 혹시 수요가 없어서 땅을 팔 수 없는 경우도 10만원 정도의 세금만 내면 되지 않을까 하고 생각해보고 있다. 물론 집이 없으면 또 집세가 드니 집을 잘 수리해서 쓰는 것이 좋을 듯 하지만.
현재는 원래 4000만엔(약 4억원) 정도의 예산을 생각했었지만 그것보다 낮추어서 3000만에(약 3억원) 정도의 론으로 원하는 만큼 커스터마이징 하지 못하더라도 부담을 줄이는 것이 현명할 것이라고 생각하고 있다.
혹시 태양전지 발전을 못해서 매달 2만엔(약 20만원)씩 전기, 가스 비용이 더 발생한다고 하더라도 720만엔(약 7200만원) 더 든다고 생각하면 크게 다르지는 않은 것 같다.
2만엔 x 30년 x 12달 = 720만엔(약 7200만원)
다만 영업하시는 분의 이야기에 따르면 유럽의 경우 일본에 비해서 7배 정도 전기세가 높다고 하니 그런 추세를 따라간다면 완전히 이야기가 달라지기 때문에 가능하면 태양열 발전은 꼭 하고 싶다는 생각이 든다(내가 이미 상술에 빠져든 것은 아닐까...?).
아무튼 지금부터 3000만엔 전후의 집을 찾기 위해서 노력할 것인데 내가 마음에 들만한 집이 있었으면 좋겠다...
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