일본의 낮은 금리 덕분에 많은 사람들이 꽤 큰 금액을 빌릴 수 있고 월세도 싸지 않기 때문에 월세 낼 금액으로 원리금을 상환하면 나중에 집은 남기 때문에 경제적으로 이득이라는 것이 일본 부동산 업자들이 과거에 많이 이야기 했던 부분이다(최근은 유튜브를 많이들 보기 때문인지 맨트가 좀 바뀌었더라).
하지만 이게 경제적으로 이득이다 손해다라고 간단히 말할 수 있는 질문은 아니다. 경제적인 부분에 영향을 줄 수 있는 상황이 너무 많기 때문이다.
경제적으로 이득을 볼 수 있는 조건은?
금리가 싸기 때문에 경제적으로 이득이 되게 할 수 있는 방법은 얼마든지 있다. 대신 구매할 수 있는 집의 조건이 열악해질 수 있다.
경제적으로 이득이 되게 하는 방법은 매우 간단하다. 미래에 계속 지급할 월세보다 매달 지급하는 금액을 낮게 만드는 것이다.
일반적으로 35년이라는 긴 기간에 걸쳐 상환을 하고 일본 주택론 금리가 매우 낮기 때문에 이론적으로는 얼마든지 가능한 일이다.
하지만 여기서 단순히 원금과 이자만 생각을 한다면 경제적으로 손해를 보기 쉽다. 매년 나가는 주택과 토지의 보유세, 도시계획세, 그리고 국민의료보험 등이 같이 높아지기 때문에 그부분을 충분히 고려하지 못하면 35년 동안 고생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.
그리고 1회이지만 등록면허세, 부동산취득세, 신축의 경우 소비세(10%)도 발생하기 때문에 충분히 고려해야 한다.
내 경우 현재 7만엔(약70만원) 정도의 집세를 매달 내고 있는데 만약 내가 경제적 이득을 생각한다면 매달 원리금 상황 금액만을 고려하는 것이 아니라 집을 구매하고 35년간 낼 총 비용을 420(35년 x 12달)으로 나눈 금액이 7만엔 보다 낮게 만들어야 한다.
반대로 7만엔에 420을 곱해보면 2940만엔이 된다(2898). 따라서 이 단순한 계산에 의하면 나는 35년간의 총 비용이 2940만엔 이하가 되게 빚을 내야 한다는 의미가 된다.
하지만 일본에서 이사를 할 경우 이사 비용을 포함해서 보증금, 례이킹(입주금) 등 매우 다양한 비용이 들고 35년간 아무래도 월세가 높아질 것이기 때문에 이런 비용을 정확히 계산에 포함시키는 것은 불가능한다.
그리고 보유세나 국민의료보험의 금액이 어떻게 변할지도 알 수 없기 때문에 이것도 정확히 계산할 수 없습니다.
그러니 대략 이정도 될 것 같다고 최대최소 값을 구해보고 대략적으로 비교하는 것이 할 수 있는 최선일 것입니다.
심리적 이득에 대해서
마이홈을 구매하는 것은 적어도 내가 보는 관점에서는 경제적인 부분에서 생각을 해보면 손해가 날 가능성이 높은 것 같다. 하지만 마이홈을 구매한다는 것을 경제적인 논리만으로 볼 수는 없다.
여기서 갈림길이 생기는데 만약 넓은 마이홈에서 가족들이 단란하게 즐겁게 사는 것이 꿈이라면 구매를 하는 것이 답일 것이다. 그것이 목표이기 때문에 주택론의 힘을 빌려서 일생의 목표를 빨리 달성하는 것이 현명할 것이다. 물론 잘 따지고 따져서 가장 유리한 선택지를 선택해야 할 것이다.
꼭 꿈까지는 아니더라도 마이홈을 구입하게 되면 일반적으로 같은 금액의 월세에 사는 것보다 더 좋은 주택을 지을 수 있는 경우가 많다(일본에서는 지역에 따라서는 공짜로 살 수 있는 주택을 제공하는 지역도 있다). 그리고 내 집이라는 자유로움, 편안함 함께 이것저것 자신의 취향대로 커스터마이즈 할 수 있다는 장점도 매우 크다.
글쓴이 개인의 선택은?
사실 글쓴이는 여전히 집을 살지말지 고민 중이다. 일본 경제관련 유튜브 채널을 몇 개 구독 중인데 유튜브 주인장들은 대부분 집을 구매하기보다는 집을 임대하는 것을 추천하고 있었다.
여러가지 이유가 있지만 가장 큰 이유는 이분들은 다들 자기 사업을 가지고 있고 잘 운영 중이어서 이득이 많이 난다. 그래서 법인을 개설하고 법인 명의로 좋은 집을 빌려서 이것을 비용으로 처리하고 세금 부담을 줄여가면서 매우 좋은 환경에서 살아가고 있는 것이다.
수입이 좋으니 나중에는 저금한 돈으로 적절한 집을 한 채 사서 잘먹고 잘 살지 않을까 싶다.
나도 개인사업자를 준비 중이기 때문에 비슷한 루트를 밟을 가능성은 있지만 현재까지의 스코어를 보면 그들의 발자취를 그대로 따라가는 것은 무리가 있다. 다만 내가 집에서 내가 쓰고 있는 부분을 절반 혹은 1/3정도로 넣어서 비용으로 처리하는 것은 충분히 가능해보인다.
그리고 평생 일본에서 살 것이라는 보장도 없기 때문에 좀 많이 고민이 된다. 하지만 파트너의 입장을 생각해보면 아마 일본에서 계속 거주하는 것이 가장 적절해보이기 때문에 거점을 마련한다는 점에서 고민이 된다.
그리고 내가 과연 노후에는 아무렇지도 않게 병원이 멀지 않고 치안과 편리성이 갖춰진 곳에 집을 살 수 있다고 아주 자신있게 이야기할 수 없다. 하지만 아무래도 그 패스를 지향해야 하지 않겠나 하는 생각이 많이 드는 것은 사실이다.
하지만 지금 집은 2LDK로 방이 두개고 부엌과 거실이 이어진 공간이 하나 있는데 혹시 아이를 생각한다면 적어도 3LDK로 옮겨야 하는데 그 경우 아무래도 더 넓고 환경이 좋은 곳으로 가고 싶어질텐데 하는 고민도 있다...
확실한 것은 경제적인 부분만 생각한다면 일본에서는 집을 사지 않는 것이 좋다는 것이다.
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