실질적으로는 2022년부터 주택론 변화는 적용이 되었다. 하지만 2022년 ~2023년 유예기간을 거처 2024년에 전체 내용이 적용되는 느낌이다.
2024년 이후 일본 주택론 변화의 핵심은?
조금만 검색해보면 내용이 금방 나올 것이지만 간단하게 핵심을 간추리자면 다음과 같다.
① 세금공제가 1%에서 0.7%로 축소
② 대출 상한 금액의 축소
③ 저탄소 주택 단계에 따른 대출 상한 금액의 차이
무엇이 달라지는 것일까?
주택론의 변경 이유는 지나친 절세효과가 세금 관련 기관의 지적을 받았기 때문이다. 특히 고수입을 가지고 있는 층의 절세를 줄이는 것이 목적이다.
따라서 주택론을 끼고 타워 맨션을 사서 투자를 하려는 사람 등에게 혹은 현금이 있음에도 절세를 위해서 주택론을 활용하려는 사람들에게 약간의 불이익을 주는 것이 목적이다.
나도 모든 것을 세세하게 다 파악하고 있지는 못하지만 유튜브 동영상을 통해서 파악한 바로는 3000만엔 정도의 금액을 빌려서 집을 사려고 하는 사람에게는 그렇게 크게 차이가 나지 않는 것처럼 보였다.
기회를 잃게 될 수도 있을까?
분명 기회를 잃게 될 가능성은 있다. 만약 認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準住宅에 속하지 않는 주택들은 수요가 떨어질 수 밖에 없고 사려는 사람에게도 비싼 경우는 부담이 될 수도 있다.
하지만 분명한 방향은 인증주택, ZEH수준저에너지주택, 저에너지기준주택에 속하는 주택이 늘어날 것이고 수요도 늘어날 것이다. 반대로 여기에 속하지 않는 주택의 수요는 줄어들 것이고 가격도 떨어지게 될 것이다.
만약 투자용 부동산을 찾거나 가격이 낮은 부동산을 찾는다면 이건 반대로 기회가 될 수도 있다.
2023년 중반을 지난 지금 많은 부동산 업자들이 주택 에너지 기준에 속하지 않는 기타 주택의 경우 가능한 빠른 시일내에 팔려는 시도를 할 것이고 할인이 들어갈 가능성도 충분히 있어보인다. 하지만 그만큼 가치도 하락할 가능성이 높기 때문에 그걸 감안하고도 충분히 가격이 낮아졌을 때만 이득이 될 수 있을 것이다.
일본에서 주택은 대부분 투자의 대상이 되지 않는다. 사는 즉시 살 때 비용에 비해 가치가 20%정도 하락하기 때문이다. 세금이나 각종 등록 비용이 집값의 10%에 달하고 5년마다 20% 이상 집값이 떨어지는 것이 일반적이다. 물론 수도권의 지하철역에서 5분 이내에 위치한 집의 경우 예외이다. 하지만 내 현재 상황으로는 이런 곳의 집을 사는 것은 상당한 부담이고 리스크가 매우 높아진다. 그리고 대부분의 경우 정말 오래된 중고 집이 아니라면 주택론의 힘을 빌려도 구입할 수 없는 경우도 적지 않을 것이다.
사라지는 기회는 존재하지만 변화 상황을 잘 이해하고 있다면 이득을 볼 수 있는 기회도 존재한다. 이번 주말에 집을 보러 갈 예정인데 그때 분명하게 이 집이 어떤 집이 어떤 단계에 속하는 집인지 확인을 하고 고정자산세가 1년에 얼마정도 나오는지 물어볼 필요가 있다.
중고를 사는 것이 손실을 줄인다는 전략의 관점은 변할까?
일본에서는 신축주택의 경우 발생하는 세금이나 여러 기타 부대 비용 때문에 실제 단순히 토지와 건물 비용의 20~30%정도는 기타 비용이 들어가는 것 같다. 뿐만 아니라 부동산 회사가 광고 등에 쏟은 비용 역시 포함되기 때문에 신축주택은 사는 순간 그만큼의 가치는 하락하는 셈이다. 대략의 감각 상에서는 30% 정도 하락하는 것 같다.
이런 하락 비용을 조금이라도 줄이고 싶다면 중고 주택을 사는 것이 좋은 대안이 될 수 있다. 만약 투자용 주택이라면 가능한 15년 이상된 주택을 구매해서 거의 토지 가격과 같은 집을 구매해서 리스크를 낮추는 것이 좋고 만약 직접 거주할 생각이라면 10년 내외가 적당하지 않나 하는 생각이 든다.
주택론 제도의 변화는 명백하게 저탄소 목표치를 위한 것이고 저탄소 주택들이 아닌 주택들의 가격은 더욱 떨어질 수 밖에 없는 지점이다. 만약 임대를 위한 주택을 구매한다면 어쩌면 더 쉬워질 수도 있는 지점이 아닐까 추측해본다.
하지만 다시 판매할 가능성을 생각해서 집을 산다면 분명 저탄소 주택이 좋을 것 같다. 저탄소 주택들은 3000만엔까지 그외의 주택들을 2000만엔까지로 주택론 상한이 조절되기 때문이다. 중고 주택을 사도 같은 조건이라면 저탄소 주택을 사야한다.
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